Huy Quang giải đáp câu hỏi nhiều gia chủ và chủ đầu tư băn khoăn trước khi tháo dỡ. Pháp luật hiện hành không có một loại "giấy phép phá dỡ" tách riêng. Với nhà ở riêng lẻ phá để xây mới, phần phá dỡ được nêu ngay trong hồ sơ xin giấy phép xây dựng công trình mới. Còn với công trình phá dỡ mà không xây lại ngay, việc phá dỡ thực hiện theo trình tự lập phương án phá dỡ quy định tại Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020). Với một số công trình, hồ sơ cần thêm quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền.
Khi nào phá dỡ công trình cần xin phép, khi nào không
Cách dễ hình dung nhất là tách theo ba tình huống thực tế.
Phá dỡ để xây dựng công trình mới. Đây là trường hợp phổ biến nhất với khách hàng của Huy Quang: đập nhà cũ để xây nhà mới trên cùng khu đất. Khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin phép xây dựng công trình mới, nội dung phá dỡ công trình cũ được thể hiện ngay trong hồ sơ đó. Cơ quan cấp phép không cấp riêng một "giấy phép phá dỡ" độc lập. Nói cách khác, giấy phép xây dựng nhà mới cũng là căn cứ pháp lý cho phần phá dỡ nhà cũ.
Phá dỡ không đi kèm xây mới ngay. Trường hợp này áp dụng trực tiếp Điều 118 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020). Các tình huống thuộc nhóm này gồm:
- Phá dỡ để giải phóng mặt bằng, khi chưa xác định thời điểm xây công trình mới.
- Công trình xuống cấp, có nguy cơ ảnh hưởng đến nhà lân cận.
- Công trình nằm trong diện phải di dời theo quy hoạch chung của khu vực.
Với nhóm này, việc phá dỡ phải theo phương án, giải pháp phá dỡ đã được duyệt. Nếu công trình thuộc diện cần quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền, cần có quyết định đó trước khi thi công.
Trường hợp công trình thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), một số loại công trình được miễn giấy phép xây dựng. Hai nhóm phổ biến với khách hàng Huy Quang là công trình cấp IV, và nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn chưa có quy hoạch đô thị được duyệt. Ngoại lệ: công trình trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa vẫn phải xin phép dù ở khu vực này. Với nhóm này, phá dỡ nhà cũ để xây lại không bắt buộc qua bước xin giấy phép xây dựng. Chủ nhà vẫn cần phương án phá dỡ an toàn, không ảnh hưởng công trình lân cận, và tuân thủ quy định về môi trường, an toàn lao động khi thi công.
Hồ sơ và trình tự thực hiện
Với công trình thuộc diện phải lập phương án phá dỡ theo Điều 118 Luật Xây dựng, trình tự thực hiện gồm các bước sau:
- Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình. Nội dung phương án được quy định chi tiết tại Điều 42 Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Gồm căn cứ lập phương án, thông tin công trình, quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thiết kế và trình tự phá dỡ, tiến độ thực hiện. Cùng các biện pháp an toàn lao động và bảo vệ môi trường.
- Có quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền, nếu công trình thuộc diện này. Thường gặp với công trình xuống cấp cần di dời, hoặc công trình nằm trong diện giải phóng mặt bằng.
- Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án phá dỡ, đối với công trình có yêu cầu thẩm tra theo quy định, trước khi thi công thực tế.
- Thi công phá dỡ theo đúng phương án đã duyệt. Bảo đảm an toàn lao động, an toàn cho công trình liền kề và bảo vệ môi trường trong suốt quá trình thi công.
Với nhà ở riêng lẻ phá dỡ để xây mới, phần thủ tục này gắn liền với hồ sơ xin giấy phép xây dựng. Chủ đầu tư chuẩn bị đơn đề nghị cấp phép, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và hồ sơ thiết kế công trình mới. Nội dung phá dỡ công trình cũ nằm trong cùng bộ hồ sơ đó, không phải làm hồ sơ phá dỡ riêng.
Thẩm quyền cấp phép hiện nay
Từ ngày 01/07/2025, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ đã chuyển sang UBND cấp xã. Đây là quy định tại Nghị định 140/2025/NĐ-CP về phân quyền thủ tục hành chính xây dựng khi tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp. Trước đó, thẩm quyền này thuộc UBND cấp huyện. Nhiều gia chủ và cả một số nội dung tư vấn cũ trên mạng vẫn chưa cập nhật điểm này, vì mô hình chính quyền 2 cấp đã bỏ hẳn cấp huyện. Khi cần xin giấy phép xây dựng, kể cả trường hợp có kèm nội dung phá dỡ công trình cũ, hồ sơ nộp tại UBND cấp xã nơi có công trình.
Vì sao nên làm đúng thủ tục từ đầu
Với công trình thuộc diện phải có giấy phép xây dựng hoặc phải có phương án phá dỡ được duyệt, việc thi công khi chưa hoàn tất thủ tục có thể dẫn đến bị yêu cầu tạm dừng giữa chừng. Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định các mức xử lý hành chính trong lĩnh vực xây dựng, tùy theo hành vi và quy mô công trình. Rắc rối lớn nhất thường không nằm ở khoản tiền, mà ở việc công trình phải dừng lại khi mặt bằng đã tháo dỡ dở dang, kéo theo chậm tiến độ xây mới. Vì vậy, xác định sớm công trình thuộc nhóm nào là bước đáng làm trước khi gọi thợ.
Huy Quang hỗ trợ gì trong phần thủ tục này
Khi tiếp nhận một công trình, Huy Quang trao đổi với khách hàng để hiểu công trình đang ở tình huống nào trong ba trường hợp ở trên. Ví dụ phá dỡ đi kèm xây mới, phá dỡ độc lập cần phương án riêng, hay thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Mỗi trường hợp ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ thi công thực tế. Với công trình cần phương án phá dỡ theo Điều 118, Huy Quang khảo sát hiện trạng và cung cấp thông tin kỹ thuật công trình: kết cấu, quy mô, biện pháp thi công dự kiến. Chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn thiết kế dùng thông tin này để hoàn thiện phương án phá dỡ. Việc xác định công trình có thuộc diện phải xin phép hay không vẫn do cơ quan cấp phép quyết định. Huy Quang không thay thế vai trò của cơ quan cấp phép hay đơn vị tư vấn pháp lý.
Nếu công trình bạn đang cân nhắc phá dỡ là nhà ở riêng lẻ chuẩn bị xây lại, có thể xem thêm quy trình thực hiện tại đập phá nhà cũ. Với công trình quy mô lớn hơn như nhà xưởng hoặc mặt bằng thương mại, phá dỡ công trình cũ có phần quy trình phù hợp hơn.
Còn nếu vẫn đang cân nhắc thời điểm tháo dỡ hay chưa quyết định xây lại ngay, trang tháo dỡ nhà cũ trình bày các việc kỹ thuật cần chuẩn bị trước. Ví dụ khảo sát kết cấu và ngắt điện nước, để bạn cân đối tiến độ trước khi đặt lịch khảo sát thực tế.
Về đội ngũ Huy Quang
Huy Quang hoạt động từ năm 2019, với đội ngũ kỹ thuật có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tháo dỡ và thi công công trình tại Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu. Phần lớn công trình đã làm là nhà ở riêng lẻ và nhà xưởng, nên đội ngũ quen với các tình huống thủ tục mà gia chủ thường gặp khi chuẩn bị phá dỡ.
Cần tư vấn cho công trình cụ thể của bạn
Mỗi công trình có hiện trạng và mục đích phá dỡ khác nhau, nên cách áp dụng quy định cũng khác nhau. Nếu chưa chắc công trình của mình có cần xin phép hay thuộc diện miễn phép, bạn có thể gọi hoặc nhắn Zalo cho Huy Quang qua số 0945988862 (Mr Trọng). Hoặc chat Zalo để được trao đổi cụ thể trước khi khảo sát công trình.
