Phá dỡ công trình có cần xin giấy phép riêng không?

Huy Quang giải đáp câu hỏi nhiều gia chủ và chủ đầu tư băn khoăn trước khi tháo dỡ. Pháp luật hiện hành không có một loại "giấy phép phá dỡ" tách riêng. Từ ngày 01/07/2026, việc phá dỡ công trình thực hiện theo Điều 54 Luật Xây dựng 2025 (Luật 135/2025/QH15) và Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP. Hai văn bản này thay cho Luật Xây dựng 2014 và Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Thủ tục cụ thể khác nhau tùy công trình là nhà ở riêng lẻ hay công trình khác, quy mô lớn hay nhỏ, và có thuộc diện cần quyết định phá dỡ của cơ quan có thẩm quyền hay không.

Phá dỡ có cần xin phép không, khi nào nhà mới phải xin phép

Câu trả lời ngắn là phá dỡ không cần xin giấy phép riêng. Luật chỉ quy định trình tự phải làm khi phá dỡ, còn giấy phép đặt ra khi xây công trình mới. Cách dễ hình dung nhất là tách theo ba tình huống thực tế.

Phá nhà ở riêng lẻ để xây nhà mới thuộc diện phải có giấy phép. Đây là trường hợp Huy Quang gặp thường xuyên: đập nhà cũ để xây nhà mới trên cùng khu đất. Luật Xây dựng 2025 nêu riêng trường hợp này tại điểm e khoản 1 Điều 54. Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP không có mục nào cho phần phá dỡ. Vì vậy gia chủ chuẩn bị hai việc song song: làm phương án phá dỡ nhà cũ theo trình tự ở mục dưới, và xin giấy phép xây dựng cho nhà mới.

Phá dỡ không đi kèm xây mới ngay. Điều 54 Luật Xây dựng 2025 nêu rõ các trường hợp thường gặp ở nhóm này:

Phá dỡ để giải phóng mặt bằng.
Phá dỡ theo nhu cầu của chủ đầu tư, chủ sở hữu công trình.
Công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.
Công trình có nguy cơ sụp đổ, ảnh hưởng đến cộng đồng và công trình lân cận.

Với nhóm này, việc phá dỡ cũng theo trình tự ở mục dưới.

Phá nhà cũ để xây nhà thuộc diện miễn giấy phép. Theo điểm g khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, công trình cấp IV và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m² được miễn giấy phép xây dựng. Điều kiện là công trình không nằm trong khu vực đã được xác định trong quy hoạch chung. Các khu vực này gồm khu chức năng, khu vực phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn và khu vực xây dựng theo quy hoạch chung xã. Công trình cũng phải nằm ngoài khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc. Nhà dưới ngưỡng này nhưng nằm trong các khu vực trên thì vẫn phải xin phép.

Với nhà được miễn phép, phá nhà cũ để xây lại không qua bước xin giấy phép, nhưng vẫn phải làm phương án phá dỡ giống hai trường hợp trên. Hộ gia đình, cá nhân xây nhà ở riêng lẻ thuộc diện miễn phép cũng không phải gửi thông báo khởi công, theo khoản 3 Điều 43.

Hồ sơ và trình tự thực hiện

Điều 44 Nghị định 207/2026/NĐ-CP quy định trình tự phá dỡ công trình gồm bốn bước:

Lập phương án, giải pháp phá dỡ công trình. Phương án gồm căn cứ lập, thông tin chung về công trình, danh mục tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng, thiết kế phương án phá dỡ, tiến độ và kinh phí thực hiện. Nếu công trình thuộc diện phải có quyết định phá dỡ thì cần có quyết định đó.
Thẩm tra, phê duyệt thiết kế phương án phá dỡ. Bước này chỉ áp dụng với công trình ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng theo danh mục tại Phụ lục IV Nghị định 217/2026/NĐ-CP, ví dụ chung cư, trường học, bệnh viện từ cấp II trở lên. Nhà ở riêng lẻ không thuộc danh mục này.
Lập biện pháp thi công, biện pháp bảo đảm an toàn và tổ chức thi công phá dỡ.
Tổ chức giám sát, nghiệm thu công tác phá dỡ.

Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có quy mô nhỏ được rút gọn còn hai bước. Theo khoản 6 Điều 44, nhà dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn dưới 250 m² và cao dưới 12 m chỉ cần bước 1 và bước 3. Tức là lập phương án phá dỡ, rồi lập biện pháp thi công an toàn và tổ chức thi công. Nhà ở riêng lẻ lớn hơn mức này cũng không phải thẩm tra, phê duyệt, nhưng cần thêm bước giám sát, nghiệm thu.

Với công trình trong khu vực bảo tồn, khu vực bảo vệ di tích hoặc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc, việc phá dỡ còn phải tuân thủ pháp luật về kiến trúc và di sản văn hóa.

Nếu nhà mới thuộc diện phải có giấy phép, hồ sơ xin phép nhà ở riêng lẻ theo Điều 60 Nghị định 217/2026/NĐ-CP gồm đơn đề nghị cấp giấy phép, giấy tờ hợp pháp về đất đai và bộ bản vẽ thiết kế nhà mới. Bộ hồ sơ này kèm theo bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề. Nếu công trình thuộc diện phải làm thủ tục phòng cháy chữa cháy, hồ sơ kèm thêm kết quả thủ tục đó. Khi pháp luật về di sản văn hóa có yêu cầu, hồ sơ có thêm văn bản ý kiến của cơ quan văn hóa cấp tỉnh.

Thẩm quyền cấp phép hiện nay

Theo khoản 1 Điều 53 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, UBND cấp xã cấp giấy phép xây dựng cho công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn. Công trình trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế do ban quản lý khu đó cấp phép. Các công trình còn lại do Sở Xây dựng cấp phép.

Thẩm quyền của cấp xã đã có từ ngày 01/07/2025 theo Nghị định 140/2025/NĐ-CP, khi chính quyền địa phương chuyển sang mô hình 2 cấp và bỏ hẳn cấp huyện. Nghị định 217/2026/NĐ-CP bãi bỏ Điều 4 đến Điều 7 của Nghị định 140/2025/NĐ-CP và tiếp tục giao thẩm quyền này cho UBND cấp xã. Một số nội dung tư vấn cũ trên mạng vẫn ghi UBND cấp huyện, nay không còn đúng. Khi cần xin giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ, hồ sơ nộp tại UBND cấp xã nơi có công trình.

Vì sao nên làm đúng thủ tục từ đầu

Với công trình thuộc diện phải có giấy phép xây dựng hoặc phải có phương án phá dỡ được duyệt, thi công khi chưa hoàn tất thủ tục có thể phải tạm dừng giữa chừng. Văn bản điều chỉnh việc này hiện là Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 26/08/2026 và thay cho Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Công trình dừng lại khi mặt bằng đã tháo dỡ dở dang sẽ kéo theo chậm tiến độ xây mới. Vì vậy, xác định sớm công trình thuộc nhóm nào là việc nên làm trước khi chốt lịch tháo dỡ.

Huy Quang hỗ trợ gì trong phần thủ tục này

Khi tiếp nhận một công trình, Huy Quang trao đổi với khách hàng để xác định công trình thuộc trường hợp nào trong ba trường hợp ở trên. Với nhà phải chờ giấy phép xây mới, lịch tháo dỡ cần khớp với thời điểm có giấy phép.

Trường hợp nào cũng cần phương án phá dỡ, nên Huy Quang khảo sát hiện trạng và cung cấp thông tin kỹ thuật công trình: kết cấu, quy mô, biện pháp thi công dự kiến. Chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn thiết kế dùng thông tin này để hoàn thiện phương án phá dỡ. Việc xác định công trình có thuộc diện phải xin phép hay không vẫn do cơ quan cấp phép quyết định. Huy Quang không thay thế vai trò của cơ quan cấp phép hay đơn vị tư vấn pháp lý.

Nếu công trình bạn đang cân nhắc phá dỡ là nhà ở riêng lẻ chuẩn bị xây lại, bạn có thể tham khảo các bước thi công khi đập phá nhà cũ. Với công trình quy mô lớn hơn như nhà xưởng, kho bãi, quy trình phá dỡ công trình cũ phù hợp hơn.

Nếu bạn chỉ muốn tháo một phần căn nhà, giữ lại móng hay bức tường chung với nhà bên, việc tháo dỡ nhà cũ từng phần cũng cần phương án phá dỡ như trên. Ranh giới giữa phần tháo và phần giữ được chốt trong buổi khảo sát, riêng phần móng thì theo kết luận của bên thiết kế nhà mới.

Về đội ngũ Huy Quang

Huy Quang hoạt động từ năm 2019, với đội ngũ kỹ thuật có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tháo dỡ và thi công công trình tại Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu. Phần lớn công trình đã làm là nhà ở riêng lẻ và nhà xưởng, nên đội ngũ quen với các tình huống thủ tục mà gia chủ thường gặp khi chuẩn bị phá dỡ.

Cần tư vấn cho công trình cụ thể của bạn

Mỗi công trình có hiện trạng và mục đích phá dỡ khác nhau, nên cách áp dụng quy định cũng khác nhau. Nếu chưa chắc công trình của mình có cần xin phép hay thuộc diện miễn phép, bạn có thể gọi hoặc nhắn Zalo cho Huy Quang qua số 0945988862 (Mr Trọng). Hoặc chat Zalo để được trao đổi cụ thể trước khi khảo sát công trình.

Nguồn tham khảo