Muốn phá dỡ nhà chung tường mà vẫn giữ được bức tường đó, cần làm bốn việc chính. Trước hết, xác định đó là tường chung của hai nhà hay mỗi nhà một tường riêng. Tiếp theo, thỏa thuận bằng văn bản với hàng xóm và cùng xem lại hiện trạng bức tường. Khi thi công, cắt tách sàn, dầm khỏi tường bằng máy cắt bê tông thay vì đập. Cuối cùng, tháo dần phần nhà còn lại từ trên xuống, phần sát tường chung tháo từng phần chứ không kéo đổ cả mảng.
Với nhà phố, nhà ống sắp phá dỡ để xây lại, điều cần tránh là làm nứt nhà bên cạnh và vướng tranh chấp với hàng xóm.
Xác định loại tường trước khi phá dỡ nhà sát vách
Không phải bức tường nào nằm giữa hai nhà cũng là "tường chung". Trên thực tế thường gặp ba trường hợp, và mỗi trường hợp cần cách xử lý khác nhau:
| Loại tường | Thuộc về ai | Hướng xử lý khi phá dỡ |
|---|---|---|
| Tường chung thực sự (một bức tường xây trên ranh giới, hai nhà cùng dùng) | Sở hữu chung của hai nhà, khi hai bên thỏa thuận xây trên ranh giới, hoặc một bên xây và bên kia đồng ý | Giữ nguyên; muốn đục, cắt hay phá đều phải được hàng xóm đồng ý |
| Tường sát vách hai lớp (mỗi nhà một tường, áp sát nhau) | Mỗi nhà sở hữu bức tường của mình | Được phá tường nhà mình, nhưng chỉ đến giới hạn bức tường đó và phải tách khỏi tường nhà bên |
| Tường của nhà mình, nhà bên tựa vào (hàng xóm xây sau, gác mái hoặc sàn lên tường nhà bạn) | Của nhà bạn, vì xây trên đất nhà bạn | Phá đi sẽ ảnh hưởng thẳng đến phần nhà bên, nên thỏa thuận trước như với tường chung |
Muốn biết mình thuộc trường hợp nào, bạn có thể đối chiếu kích thước thửa đất ghi trên sổ hồng với vị trí bức tường thực tế.
Tường chung với hàng xóm: pháp luật quy định thế nào?
Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản liền kề, trong đó có tường ngăn:
- Tường ngăn được hai bên thỏa thuận xây trên ranh giới thì thuộc sở hữu chung của hai bên. Tường do một bên xây trên ranh giới mà bên kia đồng ý cũng là sở hữu chung.
- Khoản 3 của điều này quy định với tường nhà chung, mỗi bên không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ khi được bên kia đồng ý.
- Với hai nhà xây riêng nhưng tường sát liền nhau, mỗi bên chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn tường của mình.
Như vậy, với tường chung thực sự, bạn không thể tự ý phá bỏ. Ngay cả khi giữ lại, những việc đụng tới tường như cắt đầu dầm hay đục bỏ phần bê tông bám vào tường cũng nên được hàng xóm đồng ý bằng văn bản.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 138 Luật Nhà ở 2023 yêu cầu khi phá dỡ nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản và các công trình xung quanh.
Thỏa thuận với nhà bên cạnh trước ngày phá
Trước khi khởi công, chủ nhà nên làm các việc sau với hàng xóm, để hai bên cùng nắm hiện trạng bức tường và hạn chế tranh chấp về sau:
- Gặp hàng xóm, nói rõ ngày thi công, phần tường sẽ giữ lại và cách liên lạc khi có vấn đề.
- Cùng xem hiện trạng tường chung: chụp ảnh, quay video các vết nứt, vết thấm có sẵn trên tường trước khi phá.
- Thỏa thuận bằng văn bản: ghi rõ tường chung được giữ lại và những phần nào được cắt tách khỏi tường. Nếu xây mới, ghi rõ nhà mới sẽ gác lên tường cũ hay làm kết cấu riêng.
- Nhắc nhà bên dời đồ: xe cộ, đồ đạc đang để sát tường chung nên chuyển đi trước ngày thi công.
Nếu nhà mới muốn gác dầm lên tường chung cũ, cần hàng xóm đồng ý bằng văn bản, vì gác dầm thường phải đục tường để đặt đầu dầm, đúng trường hợp khoản 3 Điều 176. Tường cũ có đủ sức đỡ nhà mới hay không thì do bên thiết kế nhà mới xác nhận.
Bạn đưa văn bản thỏa thuận cho Huy Quang trong buổi khảo sát, để phần tường giữ lại được ghi vào báo giá đúng như hai bên đã thống nhất.
Cách phá dỡ giữ lại tường chung: trình tự thi công
Nguyên tắc chung là tách trước, phá sau, và gạch vụn dồn vào lòng công trình chứ không đổ về phía tường chung.
Bước 1: Khảo sát và đánh dấu phần giữ lại
Trong buổi khảo sát, Huy Quang kiểm tra hiện trạng tường chung, móng liền kề và chốt ranh giới giữa phần tháo và phần giữ. Vị trí cắt tách được đánh dấu lên tường, sàn, dầm và ghi rõ trong báo giá, để lúc thi công không ai phải đoán. Riêng phần móng sát tường chung có giữ lại hay không thì chốt theo kết luận của bên thiết kế nhà mới.
Bước 2: Che chắn phía giáp nhà bên
Trước ngày tháo, Huy Quang cho ngắt điện nước trong nhà, che bạt và quây rào phía giáp nhà bên, phía lối đi. Cách này hạn chế bụi và gạch vụn văng sang nhà bên hay ra lối đi.
Bước 3: Cắt tách sàn, dầm khỏi tường
Ở những chỗ sàn, dầm bê tông gác lên hoặc bám liền vào tường chung, Huy Quang cắt bê tông bằng máy cắt đĩa hoặc cắt dây theo đường đã đánh dấu trước khi đục. Đường cắt thẳng tách phần cần phá ra khỏi tường, hạn chế rung chấn truyền sang bức tường giữ lại.
Máy cắt chạy ray tạo đường cắt thẳng trên tường bê tông, có nước làm mát lưỡi cắt.
Phần bê tông còn bám sát tường được xử lý bằng máy đục cầm tay thay vì máy đào gắn đầu đục, giống cách đục phá bê tông nhà phố sát vách để hạn chế rung chấn sang kết cấu liền kề.
Bước 4: Tháo dần từ trên xuống, không kéo đổ cả mảng
Sau khi đã tách khỏi tường, phần nhà còn lại được tháo dần từ trên xuống. Phần sát tường chung được tháo từng phần chứ không kéo đổ cả mảng. Với phá dỡ nhà nhiều tầng sát vách nhà đang có người ở, Huy Quang đưa máy đào mini vào bên trong công trình, phá cuốn chiếu từng sàn từ tầng trên cùng xuống. Gạch vụn vì thế rơi vào lòng công trình chứ không đổ về phía tường chung.
Máy đào mini phá từ bên trong công trình, gạch vụn dồn vào lòng nhà thay vì đổ ra phía vách.
Bước 5: Dọn xà bần, đối chiếu phần giữ lại
Xà bần được vận chuyển đi, mặt bằng được san gọn. Chủ nhà cùng người phụ trách của Huy Quang đối chiếu phần đã tháo và phần giữ lại với hợp đồng trước khi nhận bàn giao.
Căn nhà đã tháo xong, bức tường giáp nhà bên vẫn đứng nguyên trong lúc máy đào mini dọn xà bần.
Giữ tường chung có làm tăng chi phí phá dỡ không?
Có. Phần sát tường chung phải cắt tách bằng máy rồi tháo dần, nên tốn công hơn đập phá cả căn bằng máy đào. Huy Quang tính đường cắt theo mét dài và độ dày bê tông. Ví dụ, bê tông dày 100mm là 13.000đ/m dài, dày 150mm là 30.000đ/m dài.
Phần còn lại tính theo bảng giá tháo dỡ nhà cũ: tháo cả căn tính theo m² sàn, chỉ tháo một phần thì tính theo m³ bê tông. Nhà trong hẻm nhỏ phải tháo thủ công cộng thêm 20–30%.
Sau buổi khảo sát, khi đã đo chiều dài tường chung, độ dày sàn và xem lối vào, Huy Quang chốt con số cho căn nhà của bạn.
Điểm mấu chốt khi phá dỡ nhà chung tường
Trước khi khởi công, bạn cần biết bức tường thuộc loại nào và có văn bản thỏa thuận với hàng xóm. Khi thi công, sàn, dầm được cắt tách bằng máy trước khi đục, phần sát tường tháo từng phần thay vì kéo đổ cả mảng. Đó là hai giai đoạn quyết định việc phá dỡ nhà chung tường có giữ được bức tường hay không.
Huy Quang hoạt động từ năm 2019, với đội ngũ kỹ thuật có gần 10 năm kinh nghiệm trong đập phá, tháo dỡ và khoan cắt bê tông tại Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu.
Nhà bạn chung tường với hàng xóm? Bạn có thể chụp bức tường giáp nhà bên gửi qua Zalo, hoặc gọi 0945988862 (Mr Trọng) để hẹn ngày xem nhà. Sau buổi khảo sát không tính phí, Huy Quang lập phương án tháo dỡ có giữ lại tường chung.
Nguồn tham khảo
