Có nên tháo dỡ nhà cũ hay không nên dựa trên dấu hiệu kết cấu thật, không phải cảm tính: kết cấu chịu lực (cột, dầm, móng) đã nứt, lún hoặc nghiêng rõ rệt, tường và sàn thấm dột lâu năm ảnh hưởng cốt thép bên trong, hoặc nhu cầu sử dụng đất thay đổi hoàn toàn so với hiện trạng là những dấu hiệu nên tháo dỡ toàn bộ. Nếu hư hỏng chỉ khu trú ở một phần công trình và kết cấu chính còn tốt, cải tạo cục bộ thường là phương án tiết kiệm hơn tháo dỡ toàn bộ nhà cũ.
Nhiều chủ nhà tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai phân vân giữa sửa chữa và tháo dỡ toàn bộ vì lo quyết định sai sẽ tốn thêm chi phí, kéo dài thời gian trước khi xây lại. Bài viết dưới đây liệt kê các dấu hiệu cụ thể cần chú ý, so sánh hai phương án và nêu các bước nên chuẩn bị trước khi gọi khảo sát.
Dấu hiệu nhà cũ đã đến mức cần tháo dỡ thay vì sửa chữa
Không phải nhà xuống cấp nào cũng cần phá bỏ hoàn toàn. Các dấu hiệu dưới đây cho thấy sửa chữa cục bộ khó giải quyết được vấn đề gốc:
- Kết cấu chịu lực nứt hoặc lún rõ: vết nứt xuyên tường theo đường chéo, cột nghiêng, dầm sàn võng xuống là dấu hiệu kết cấu chính đã suy yếu, sửa lớp hoàn thiện bề mặt không xử lý được nguyên nhân.
- Thấm dột kéo dài ảnh hưởng cốt thép: tường hoặc sàn bê tông thấm nước nhiều năm khiến cốt thép bên trong gỉ sét, làm giảm khả năng chịu lực ở mức mắt thường khó đánh giá hết.
- Đã sửa chữa nhiều lần nhưng vẫn xuống cấp lại: nếu cùng một vị trí (mái, tường, nền) đã sửa từ hai lần trở lên mà vẫn hư hỏng, nguyên nhân thường nằm ở kết cấu nền móng chứ không phải lớp hoàn thiện bên ngoài.
- Thay đổi hoàn toàn công năng hoặc diện tích xây dựng: khi quy mô nhà mới (số tầng, diện tích sàn) chênh lệch lớn so với nhà cũ, giữ lại kết cấu cũ để cải tạo thường không đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật của thiết kế mới.
Nếu công trình chỉ gặp một trong các dấu hiệu trên ở mức độ nhẹ, đội khảo sát vẫn cần kiểm tra trực tiếp trước khi kết luận nên tháo dỡ toàn bộ hay chỉ cần xử lý cục bộ.
So sánh tháo dỡ toàn phần và cải tạo một phần
| Tiêu chí | Tháo dỡ toàn phần | Cải tạo một phần |
|---|---|---|
| Phù hợp khi | Kết cấu chính đã hư hỏng, hoặc thiết kế mới khác hẳn hiện trạng | Kết cấu chính còn tốt, chỉ hư hỏng cục bộ ở mái, tường bao, sàn |
| Chi phí | Cao hơn ở giai đoạn phá dỡ, nhưng tránh chi phí sửa lặp lại về sau | Thấp hơn trước mắt, có thể phát sinh thêm nếu phát hiện hư hỏng ẩn trong lúc thi công |
| Thời gian | Cần thời gian tháo dỡ trước khi khởi công xây mới | Có thể vừa ở vừa sửa với công trình quy mô nhỏ |
| Rủi ro về lâu dài | Thấp hơn vì loại bỏ hoàn toàn phần kết cấu yếu | Có thể phải tháo dỡ bổ sung nếu phát hiện hư hỏng vượt phạm vi ban đầu |
Phương án nào phù hợp phụ thuộc vào hiện trạng kết cấu thật, phạm vi hư hỏng và kế hoạch sử dụng đất sau này, đội khảo sát Huy Quang đánh giá trực tiếp tại công trình trước khi tư vấn. Nếu đã xác định tháo dỡ toàn bộ, quy trình thi công theo từng bước và các yếu tố ảnh hưởng chi phí được trình bày chi tiết tại trang đập phá nhà cũ trọn gói của Huy Quang.
Các bước chuẩn bị trước khi quyết định tháo dỡ nhà cũ
- Kiểm tra sơ bộ hiện trạng kết cấu: quan sát vết nứt, độ nghiêng, dấu hiệu thấm dột để có hình dung ban đầu trước khi gọi khảo sát.
- Xác định phạm vi mong muốn: tháo dỡ toàn bộ hay chỉ một phần, có hạng mục nào cần giữ lại (móng cũ, tường chịu lực giáp nhà liền kề) hay không.
- Xác nhận ranh giới với công trình liền kề: đặc biệt với nhà phố, nhà trong hẻm có tường chung hoặc sát vách nhà hàng xóm, cần xác định rõ ranh giới trước khi thi công.
- Kiểm kê vật tư có thể thu hồi: cửa, sắt thép, mái tôn còn giá trị có thể bán lại để bù một phần chi phí tháo dỡ.
- Dự kiến thời gian và các bên liên quan cần biết: xác định thời điểm thi công phù hợp, đặc biệt nếu công trình liền kề đang có người ở và có thể bị ảnh hưởng bởi bụi, tiếng ồn.
Những thủ tục hoặc xác nhận cần thiết theo từng hiện trạng cụ thể do chủ công trình xác nhận trước ngày triển khai, đội khảo sát Huy Quang trao đổi cụ thể trong buổi khảo sát thực tế.
Công trình thực tế Huy Quang đã tháo dỡ
Hai công trình dưới đây minh họa cho các dấu hiệu và phương án đã nêu ở trên, từ công trình có kết cấu hư hỏng nặng cần tháo dỡ toàn bộ đến giai đoạn thu dọn mặt bằng sau khi hoàn tất.
Công trình nhiều tầng đã tháo dỡ bằng máy múc gắn búa thủy lực
Công trình nhiều tầng được tháo dỡ bằng hai máy múc gắn búa thủy lực làm việc đồng thời ở hai đầu công trình.
Với công trình có kết cấu chịu lực đã hư hỏng đến mức không còn phương án cải tạo phù hợp, đội thi công bố trí máy múc gắn búa thủy lực xử lý phần khung và sàn, đúng như mô tả ở mục dấu hiệu cần tháo dỡ toàn bộ phía trên. Cốt thép lộ ra sau khi đập được tách riêng ngay tại hiện trường để thuận tiện thu gom.
Ảnh trên là công trình thực tế Huy Quang đã thực hiện, dùng để minh họa loại công trình và phương án thi công. Diện tích và thời gian thi công cụ thể của công trình này sẽ được cập nhật khi có xác nhận từ đội thi công.
Công trình đã thu dọn mặt bằng và vận chuyển xà bần sau tháo dỡ
Giai đoạn thu gom và vận chuyển xà bần ra khỏi mặt bằng sau khi hoàn tất tháo dỡ.
Sau khi đã xác định phạm vi tháo dỡ và hoàn tất phần đập phá, bước thu gom, vận chuyển xà bần và san dọn mặt bằng quyết định thời điểm có thể bàn giao đất cho chủ nhà để khởi công xây mới. Đây là bước cuối trong các bước chuẩn bị và thi công đã nêu ở mục trên.
Ảnh trên là công trình thực tế Huy Quang đã thực hiện, dùng để minh họa loại công trình và phương án thi công. Diện tích, thời gian thi công và khối lượng vật tư thu hồi của công trình này sẽ được cập nhật khi có xác nhận từ đội thi công.
Về đội ngũ Huy Quang
Huy Quang hoạt động từ năm 2019, với đội ngũ kỹ thuật có gần 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tháo dỡ và thi công công trình tại Bình Dương, TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu. Đội khảo sát trực tiếp đánh giá hiện trạng kết cấu trước khi tư vấn phương án tháo dỡ toàn phần hay cải tạo một phần, thay vì mặc định đề xuất tháo dỡ cho mọi công trình đến khảo sát.
Khu vực phục vụ
Huy Quang tư vấn và thực hiện tháo dỡ nhà cũ tại các khu vực sau:
- Đập phá nhà cũ Bình Dương, chuẩn kỹ thuật, phục vụ Tân Uyên, Thuận An, Bến Cát
- Đập phá nhà cũ tại Tân Uyên
- Tháo dỡ nhà cũ tại Hóc Môn
- Tháo dỡ nhà cũ Bình Tân, tiết kiệm chi phí
- TP.HCM: Dĩ An, Quận 1 và các quận lân cận
- Đồng Nai: Biên Hòa và khu vực lân cận
Nếu công trình có phần vật tư còn giá trị sau khi tháo dỡ, xem thêm dịch vụ thanh lý xác nhà để cân nhắc bán lại bù chi phí.
Câu hỏi thường gặp về tháo dỡ nhà cũ
Nhà chỉ nứt tường nhẹ có cần tháo dỡ toàn bộ không?
Không nhất thiết. Nếu vết nứt chỉ ở lớp tô trát hoặc tường bao, chưa ảnh hưởng cột, dầm hay móng, cải tạo cục bộ thường đủ xử lý. Chỉ khi vết nứt xuyên qua kết cấu chịu lực mới cần cân nhắc tháo dỡ toàn bộ, xem mục dấu hiệu ở trên.
Muốn giữ lại một phần nhà (móng, tường chịu lực) thì cần làm gì trước?
Cần xác định rõ ranh giới phần giữ lại và phần tháo dỡ khi khảo sát, đội thi công sẽ đánh dấu vị trí cắt tách để tránh làm hỏng phần không thuộc phạm vi phá dỡ, đúng như mô tả ở mục các bước chuẩn bị.
Có cần xin phép hoặc thông báo gì trước khi tháo dỡ không?
Thủ tục hoặc chấp thuận cần thiết tùy theo hiện trạng cụ thể của từng công trình, ví dụ thông báo cho nhà liền kề nếu thi công sát vách. Chủ công trình xác nhận trước ngày triển khai, đội khảo sát Huy Quang trao đổi cụ thể trong buổi khảo sát.
Nhà đã sửa chữa nhiều lần mà vẫn xuống cấp lại thì nên làm gì?
Nếu cùng một vị trí đã sửa từ hai lần trở lên mà vẫn hư hỏng, nguyên nhân thường ở kết cấu nền móng, nên khảo sát để đánh giá có cần tháo dỡ toàn bộ thay vì tiếp tục sửa cục bộ hay không.
Có thể vừa tháo dỡ vừa bán xác nhà để bù chi phí không?
Có. Vật tư còn giá trị như cửa, sắt thép, mái tôn có thể được định giá và thu mua trong buổi khảo sát, xem thêm dịch vụ thanh lý xác nhà ở mục Khu vực phục vụ.
Tháo dỡ nhà cũ khác gì với đập phá nhà cũ trọn gói?
Tháo dỡ nhà cũ là bước cân nhắc ban đầu: xác định có nên phá dỡ hay không, phạm vi công việc và các bước chuẩn bị trước khi quyết định. Sau khi đã chốt phương án tháo dỡ toàn bộ, quy trình thi công cụ thể theo từng bước được trình bày tại trang đập phá nhà cũ trọn gói.
Hình ảnh minh họa các khu vực Huy Quang phục vụ
Dưới đây là một số hình ảnh công trình nhà cũ tại các khu vực Huy Quang phục vụ.
Công trình nhà cũ tại Bình Dương.
Công trình nhà cũ tại TP.HCM.
Công trình nhà cũ tại Đồng Nai.
Công trình nhà cũ tại Vũng Tàu.
Lễ cúng trước khi khởi công tháo dỡ theo yêu cầu gia chủ.
Quyết định tháo dỡ nhà cũ, bước tiếp theo là gì?
Nhà cũ nên tháo dỡ toàn bộ khi kết cấu chịu lực đã hư hỏng rõ, thấm dột lâu năm ảnh hưởng cốt thép, hoặc nhu cầu sử dụng đất thay đổi hoàn toàn so với hiện trạng; ngược lại, hư hỏng cục bộ ở mái, tường bao hay sàn thường xử lý được bằng cải tạo một phần. Trước khi gọi khảo sát, chủ nhà nên xác định phạm vi mong muốn, ranh giới với công trình liền kề và vật tư có thể thu hồi.
Nếu công trình rơi vào các dấu hiệu cần tháo dỡ toàn bộ đã nêu ở trên, đội khảo sát Huy Quang sẽ kiểm tra hiện trạng thực tế và tư vấn phương án cụ thể, kể cả khả năng bán xác nhà bù chi phí. Gọi ngay 0945988862 hoặc nhắn Zalo để được khảo sát và tư vấn phương án phù hợp.
